Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: Quais São, Rendimentos e Vencimentos dos Contratos!

Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: A primeira vista, parece um investimento muito promissor, afinal, quem não gostaria de receber aluguéis diretamente de grandes bancos como Banco do Brasil, Caixa, Santander, Mercantil do Brasil e Banrisul? Contratos bem escritos, atípicos, com longa duração. Tudo perfeito! Será mesmo? Na cabeça do pequeno investidor: Quando faltar uns 3 meses para o vencimento, vou vender e me dar bem! Calma aí … 99% dos investidores pessoa física pensam assim, então imagine esta situação “hipotética”: Todos querendo vender as cotas no mesmo período? Como o Informaremos não quer você vendendo no desespero, leia este artigo para melhor compreender os fundamentos e principalmente as datas de vencimento dos contratos e fique tranquilo! Vem com a gente, pois lhe Informaremos!

Os Fundos Imobiliários de Agências Bancárias são um dos preferidos dos investidores, por propiciarem relativamente um bom yield, aumentos anuais (cada qual pelo seu respectivo índice contratual), e contratos longos. Eu mesmo, autor do artigo, possuo cotas de alguns dos Fundos Imobiliários de Agências Bancárias e pretendo neste artigo, além de lhes informar, me informar também e manter um registro principalmente dos vencimentos dos contratos, pois há de ser tomada uma decisão: Manter as cotas e aguardar uma renegociação de contrato (pode haver risco de vacância), ou simplesmente se livrar das mesmas e ir para outros investimentos? Eu sou totalmente contrário a girar patrimônio (comprar e revender ativos com frequência), porém nesta discussão vamos entender um pouco sobre os principais FIIs de Agências e entender os seus respectivos contratos.

O Informaremos preza pelo seu tempo, caro leitor, e já temos abaixo a tabela reduzida com o vencimento dos contratos. Com a atual queda dos Fundos Imobiliários e Ações pela alta dos juros futuros, os yields que estavam baixos começam novamente a ficar interessantes, acima de 0,5%.

Vencimento Contrato Agências Bancárias (Resumo) – Fundos Imobiliários de Agências Bancárias:

• 1. BBRC: 2022 (2 agências), 2024 (5 agências), 2025 (7 agências), 2026 (4 agências) e 2 agências à definir.
• 2. BBPO: 2022.
• 3. SAAG: 2022 (21 agências), 2023 (7 agências).
• 4. AGCX: 2022 (maior parte das agências), demais até 2027 (menor número de agências).
• 5. MBRF: 2021 (agência no Rio de Janeiro) e 2023 (prédio em Belo Horizonte)
• 6. BNFS: 2023 para as primeiras agências entregues. O cronograma vai até 2026.
• 7. BBFI: 2020 (Rio de Janeiro) e 2022 (30% do atual alugado em Brasília).

Vamos direto ao ponto, e já colocando os fundos na ordem de nossa preferência, em termos de qualidade e perenidade, e possibilidade de manutenção dos contratos no futuro:

1. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: BBRC – BB Renda Corporativa

O BBRC realiza a locação de imóveis para o Banco do Brasil. Conforme o próprio relatório deste FII, temos:

“O Fundo foi criado com o objetivo de construir e/ou reformar agências do Banco do Brasil, para alugá-los em seguida para o próprio Banco do Brasil por 10 anos inicialmente, podendo renovar esse período ao seu término.”

Atualmente este Fundo Imobiliário conta com 20 imóveis, que detalhei abaixo (lista retirada do último relatório trimestral do fundo neste link:

# Imóvel Endereço
1 Estilo Estados Unidos Rua Estados Unidos, 1931
2 Estilo Jardim Paulista Av. Brasil, 418
3 Estilo Nova Faria Lima Al. Gabriel Monteiro da Silva, 2032
4 Estilo Vila Esperança Av. Amador Bueno da Veiga, 1516
5 Estilo Santo Amaro Rua Marechal Deodoro, 440
6 Ag. Imperatriz Leopoldina Rua Guaipá, 1389
7 Estilo Av. Portugal Av. Portugal, 519
8 Estilo Joaquim Floriano R. Joaquim Floriano, 666
9 Estilo Berrini Av. Eng. Luis Carlos Berrini, 559
10 Ag. Pedro Pinho Av. Gal. Pedro Pinho, 641
11 Ag. Av. Francisco Morato Av. Prof. Francisco Morato, 2004
12 Estilo Butantã Av. Prof. Francisco Morato, 1214
13 Estilo Cambuí R. Coronel Quirino, 644
14 Estilo Indianópolis Av. Indianópolis, 546
15 Ag. Parque da Aclimação R. Pires da Mota, 488
16 Ag. Av. Santo Amaro Av. Santo Amaro, 2163
17 Ag. Paes de Barros Av. Paes de Barros, 2621
18 Ag. Maria Servidei Demarchi Av. Maria Servidei Demarchi, 1662
19 Ag. Parque Botorussu Av. São Miguel, 2326
20 Ag. Eng. Eiras Garcia Av. Eng. Heitor Antonio Eiras Gracia, 3963

Atual distribuição: Para pagamento em 14/06/2018, serão distribuídos R$ 0,90 por cota, o que significa um yield mensal de 0,65%. Nada mal!

Vencimento do Contrato: 10 anos, contados à partir da oficialização e aceite do locatário para as novas agências. O que impressiona é que no relatório não temos esta informação básica e imprescindível. No entanto, buscando as informações, basicamente temos estas datas de vencimento dos contratos:

• 2022: Duas (2) agências entregues em 2012 tem vencimento em 2022.
• 2024: Cinco (5) agências entregues em 2014.
• 2025: Sete (7) agências entregues em 2015.
• 2026: Quatro (4) em 2016.
• À definir: Duas agências permanecem ainda não entregues. São elas: Agência Parque Botorussu e Agência Eng. Heitor Antonio Eiras Garcia (esta última inclusive acarretou a redução de R$ 0,10 na renda que vigorou até o último mês de Maio, sendo que neste mês de Junho de 2018 a renda voltará ao patamar normal de R$ 0,90 por cota.

Conclusão: O BBRC possui as agências mais novas (construção mais recente), e localizações consideradas excelentes, até pelo tipo de agência construída (atendem ao segmento Estilo) e tem agradado ao inquilino. Encontramos uma excelente análise feita pelo Nod, do site do Bastter:

“O BB pode querer renovar os contratos para baixo. Mas para ele simplesmente não renovar e ir embora é pouco provável. As agências do BBRC são agências Estilo, para um público de elite. Como são poucas, a distância física entre uma agência e outra pode ser grande e o BB tentar migrar esses clientes pode acabar gerando a evasão desses clientes.

Os imóveis do BBRC estão novos. E são imóveis tem uma arquitetura razoavelmente aberta. Então são imóveis que podem ser aproveitados com facilidade para outros tipos de inquilino. E as localizações, no geral, são boas, o que facilita a locação e até eventual venda.

De maneira geral, o BB parece satisfeito com a estrutura profissional que o FII traz para discutir sobre os imóveis. Quase todas as agência alugadas tem como proprietários pessoas físicas que não tem uma relação nada profissional. E é um inferno discutir e negociar com elas. E os FIIs, como o BBPO e o BBRC parecem estar atendendo o BB muito bem em todas as necessidades.”

2. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: BBPO – BB Progressivo II

O BBPO também realiza a locação de imóveis para o Banco do Brasil. A diferença para o BBRC, é que neste fundo temos agências bancárias e escritórios.

Apesar de serem construções anteriores às do BBRC, são imóveis conservados, e há uma excelente sintonia entre locatário e inquilino, realizando as reformas quando necessário, sendo esta talvez uma das razões para que haja continuidade dos contratos em seu fim, além de serem imóveis bastante importantes para o Banco do Brasil.

Atual distribuição: Para pagamento em 14/06/2018, serão distribuídos R$ 0,98 por cota, o que significa um yield mensal de 0,70%. Nada mal!

Vencimento do Contrato: 2022 (Novembro). São 10 anos de contrato.

O último relatório pode ser acessado através deste link.

3. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: SAAG – Santander Agências

O SAAG realiza a locação de imóveis para o Santander. Conforme relatório gerencial, temos que:

O fundo tem por objetivo investir em agências bancárias locadas exclusivamente ao Banco Santander no formato Buy to Lease (BTL). A primeira emissão de cotas do fundo foi concluída em dezembro de 2012, tendo captado o valor total de R$ 401.434 milhões, sendo adquiridas 21 agências. A segunda emissão de cotas do fundo foi concluída em junho de 2013, tendo alcançado o valor de R$ 161.717.200 reais, sendo adquiridas 07 agências.

É um Fundo Imobiliário muito bom, e bem diversificado geograficamente. Porém, algumas agências se encontram mais próximas, o que pode dificultar a renegociação ao fim dos contratos, com maior risco de fechamento de alguma destas agências mais próximas, além do risco de renegociação futura dos contratos a preços menores.

Atual distribuição: Para pagamento em 15/06/2018, serão distribuídos R$ 0,85 por cota, o que significa um yield mensal de 0,68%. Nada mal!

Vencimento do Contrato: 2022 (para 21 agências), e 2023 (para 7 agências). São 10 anos de contrato, anualmente ajustados pelo IGP-M.

O último relatório pode ser acessado através deste link.

4. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: AGCX – Agências Caixa

O AGCX realiza a locação de imóveis para a Caixa Econômica. No entanto, no último fato relevante foi alterado o nome do fundo para “Rio Bravo Renda Varejo”, podendo à partir desta aprovação realizar a compra e posterior locação a outros inquilinos, além dos atuais imóveis já locados à Caixa Econômica. Isto é uma notícia muito benéfica, pois o FII possui elevado caixa pelo cancelamento da construção de novas agências, que eram previstas e foram canceladas pela Caixa Econômica.

Além disto, o fundo também adquiriu mais 6 agências, antecipando alguns aluguéis ao antigo proprietário, o que traz neste momento redução de R$ 0,37 por cota, porém em Fevereiro de 2019 com o início do recebimento a renda se elevará em R$ 0,62. Uma boa proposta e negócio realizados!

É um Fundo Imobiliário bom (talvez melhore mais com estas últimas mudanças), e bem diversificado geograficamente. Demorou muito tempo para se mover em relação ao atual caixa, mas vemos com bons olhos a atual alteração do regulamento, permitindo adquirir mais imóveis de outros inquilinos, reduzindo a dependência à Caixa Econômica.

Atual distribuição: Para pagamento em 15/06/2018, serão distribuídos R$ 7,25 por cota, o que significa um yield mensal de 0,63%. Nada mal!

Vencimento do Contrato: Aparentemente são 10 anos, válidos à partir das datas de entrega de cada agência. Desta forma, a maioria dos contratos vence em 2022, porém há menor número de contratos com datas posteriores, que vão até 2027.

O último relatório pode ser acessado através deste link.

5. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: MBRF – Mercantil do Brasil

O MBRF realiza a locação de imóveis para o Mercantil do Brasil. São dois imóveis atualmente na composição do fundo, tendo sido anteriormente três, o antigo centro de tecnologia (vendido) que era parte da locação.

É um fundo imobiliário que envolve maiores riscos, até pelo tamanho do banco Mercantil do Brasil em relação aos demais. No entanto, com a última revisional e contratos, há a garantia da receita maior até 2023, pelo menos …

Para quem gosta de acompanhar a saúde financeira do inquilino, as ações do Banco Mercantil do Brasil são comercializadas na B3 através do ticket BMEB, podendo obter no site do Bastter  os últimos números e comentários, bem como verificar a situação completa pelo site Fundamentus.

Atual distribuição: Para pagamento em 15/06/2018, serão distribuídos R$ 8,00 por cota, o que significa um yield mensal de 0,75%. Nada mal!

Vencimento do Contrato: Após a última revisional, temos a agência bancária no Rio de Janeiro até 2021 e a maior parte da receita (prédio em Belo Horizonte) com permanência garantida até 2023. Os contratos são válidos até 2031, porém à partir destas datas acima, a multa estipulada é de apenas 8 meses de aluguel.

O último relatório pode ser acessado através deste link.

6. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: BNFS – Banrisul Novas Fronteiras

O BNFS realiza a locação de imóveis para o Banco Banrisul. São 18 imóveis atualmente locados.

É um fundo imobiliário que envolve maiores riscos, pelo tamanho do Banco Banrisul e os assuntos recorrentes de privatização, bem como na localização dos imóveis: Alguns se encontram em regiões do interior do estado do Rio Grande do Sul, e que, havendo vacância, não conseguiriam ser locados novamente nem pela metade do preço … Para mim, este é o maior risco e que não me faz querer ser cotista deste fundo.

A descrição e endereço dos imóveis, bem como o prazo de encerramento do contrato, encontra-se abaixo:

Agência Endereço Vencimento Contrato
Esteio Av. Padre Claret, nº 1.104 16/09/2023
Arroio do Sal Av. Assis Brasil Lote 693 28/09/2024
Parobé Rua Odorico Mosmann, 257 12/10/2024
São Leopoldo – Scharlau Av. Tomaz Edison, 2615 12/10/2024
São Leopoldo – Campina Rua Henrique Bier, 1125 12/10/2024
Taquari Rua Osvaldo Aranha, nº 2396 14/12/2024
Cassino Av. Atlântica nº 547 03/11/2025
Cruzeiro Av. Flores da Cunha, nº 175 27/09/2025
São Gabriel Av. Júlio de Castilhos, nº 303 01/08/2025
Camboim Av. João Pereira Vargas, nº 1460 01/08/2025
Tancredo Neves Av. Maranhão, nº 280 15/03/2025
Vacaria Av. Moreira Paz, nº 591 14/08/2025
Belém Novo Av. Cecílio Monza, nº 10827 12/03/2026
Cruz Alta Av. Venâncio Aires, nº 1745 12/10/2026
General Câmara Rua José do Patrocínio, nº165 25/04/2026
Quaraí Rua Baltazar Brum, nº 320 15/05/2026
Sapiranga Av. Vinte de Setembro, nº 3755 23/08/2026
Vila Ipiranga Av. do Forte, nº 1128 17/04/2026

Para quem gosta de acompanhar a saúde financeira do inquilino, as ações do Banco Banrisul são comercializadas na B3 através do ticket BRSR, podendo obter no site do Bastter  os últimos números e comentários, bem como verificar a situação completa pelo site Fundamentus.

Atual distribuição: Para pagamento em 14/06/2018, serão distribuídos R$ 0,80 por cota, o que significa um yield mensal de 0,68%. Bom!

Vencimento do Contrato: Como não temos informação no relatório gerencial (que deveria ter, claro), tivemos que procurar em outros sites. Verificamos no site Tetzner que os contratos são de 10 anos, válidos após o aceite das agências, com contratos sendo finalizados à partir de 2023 até 2026, conforme entrega das agências.

O último relatório pode ser acessado através deste link. Nota: É um dos piores relatórios dentre os demais FIIs.

7. Fundos Imobiliários de Agências Bancárias (Predominância: Escritórios): BBFI – BB Progressivo

O BBFI realiza a locação de imóveis para o Banco do Brasil. São 2 imóveis, parcialmente locados.

É um fundo imobiliário que já teve queda considerável, pois a situação em seus dois imóveis está na seguinte situação:

• Imóvel em Brasília: O Edifício Sede possui 23 andares, com 27 pavimentos. Neste, o Banco do Brasil já devolveu 70% do imóvel, que até o momento não foi alugado para nenhum outro inquilino. A situação do prédio demanda melhorias e reformas, o que poderá demandar ainda mais capital do já escasso caixa. Por fim, mais prédios foram entregues na região, mais novos, e devido a crise atual, fica ainda mais complicado conseguir a locação parcial ou completa. Situação crítica, pois desde 2015 me lembro deste imóvel vago.
• Imóvel no Rio de Janeiro: São 9 blocos integrados pelo subsolo, incluindo uma agência bancária. Aqui já temos um risco maior que é a localização (Rio de Janeiro), e o imóvel em si, que caso vago, demandará um capital maior para a manutenção.

Citaremos na parte de contratos, mas aqui o próprio Banco do Brasil já formalizou não ter interesse na continuidade da locação do imóvel do Rio de Janeiro, à partir de 2020, e este imóvel corresponde a 77% da renda atual recebida e distribuída pelo fundo. É uma situação bastante preocupante.

Atual distribuição: Para pagamento em 14/06/2018, serão distribuídos R$ 22,98 por cota, o que significa um yield mensal de 1,04%. Yield excelente, mas que exibe exatamente os riscos a quem se torna cotista. Lembre-se sempre: No mercado financeiro não existe “lanche grátis”.

Vencimento do Contrato: Para o imóvel do Rio de Janeiro, o contrato se encerra em 2020 e já houve formalização de não interesse na renovação. Este imóvel corresponde a 77% das receitas, como disse acima. Já para o imóvel de Brasília, o contrato se encerra em 2022, e ele corresponde a apenas 23% das receitas. Aqui, o problema mais grave é realmente o imóvel do Rio de Janeiro.

O último relatório trimestral pode ser acessado através deste link. Nota: Não encontramos um relatório gerencial recente.

Fundos Imobiliários de Agências Bancárias: Conclusão

Conforme relatório da Suno Research, temos:

Em todos os ativos citados, a margem de segurança é bem comprimida. Portanto, temos aqui um caso onde o Indicador P/VP funcionou mesmo como um farol e nos mostrou que a relação risco/retorno foi colocada no preço das cotas no mercado secundário.

Temos uma visão de que os fundos de agências deverão sofrer ajustes estruturais, na próxima década, a fim de se alinharem à nova realidade do mercado em geral, e isso poderá precificar os ativos desta categoria de forma mais adequada.

Na nossa visão, principalmente para os 3 primeiros Fundos Imobiliários de Agências Bancárias da lista ainda vale uma entrada, pois os contratos são longos e haverá um tempo para obtenção de renda e entendimento dos próximos cenários.

Para o Fundo Agências Caixa, algumas agências não foram entregues e a novela ‘amortiza ou não’ o atual dinheiro em caixa permanece sem fim.

Para os demais Fundos Imobiliários de Agências Bancárias, os riscos são maiores, principalmente para os bancos Banrisul e Mercantil do Brasil, conforme explicados acima.

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